જાપાનમાં 90 લાખ ખાલી ઘરો: ભારતે શું શીખવું જોઈએ?

જાપાન, જે ટેકનોલોજી અને સંસ્કૃતિ માટે જાણીતું છે, આજે એક મોટી સમસ્યા સામે ઝઝૂમી રહ્યું છે. દેશમાં 90 લાખ ઘરો ખાલી પડ્યા છે, જે ન્યૂયોર્ક શહેરની વસ્તી કરતાં પણ વધુ છે! જાપાનના 14% ઘરોમાં કોઈ રહેતું નથી. આનું મુખ્ય કારણ ઘટતી વસ્તી છે. આ સમસ્યા ભારત જેવા દેશો માટે પણ ચેતવણીરૂપ છે, કારણ કે આપણે પણ ભવિષ્યમાં આવી સ્થિતિનો સામનો કરી શકીએ.

જાપાનમાં ઘરો ખાલી શા માટે?

જાપાનમાં ખાલી ઘરો, જેને “અકિયા” (akiya) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે, મુખ્યત્વે ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં જોવા મળે છે, પરંતુ હવે આ સમસ્યા ટોક્યો અને ક્યોટો જેવા મોટા શહેરોમાં પણ ફેલાઈ રહી છે. 2018ના સર્વે અનુસાર, જાપાનના આંતરિક બાબતો અને સંચાર મંત્રાલયે જણાવ્યું હતું કે દેશમાં 9.38 મિલિયન ખાલી રહેણાંક મકાનો હતા, જે 2013ના 8.46 મિલિયનની સરખામણીમાં નોંધપાત્ર વધારો દર્શાવે છે. આ ખાલી ઘરોમાં બીજા ઘરો, વેચાણ માટેના મકાનો, અને અસ્થાયી રીતે ખાલી રહેલા મકાનોનો પણ સમાવેશ થાય છે. જાપાનની વસ્તી 2010માં 128 મિલિયનના શિખરે પહોંચ્યા બાદ ઘટીને હવે લગભગ 124 મિલિયન થઈ ગઈ છે. આ ઘટાડો દેશના ઓછા જન્મદર, વૃદ્ધ વસ્તીની વધતી સંખ્યા, અને ઓછા સ્થળાંતરના કારણે થયો છે. નોમુરા રિસર્ચ ઇન્સ્ટિટ્યૂટ (NRI)ના અભ્યાસ મુજબ, 2033 સુધીમાં જાપાનના 30.4% ઘરો ખાલી કે ત્યજી દેવાયેલા હોઈ શકે છે, જેનો અર્થ એ થાય છે કે દરેક પરિવારની બાજુમાં એક ખાલી ઘર હોઈ શકે.

1. ઓછો જન્મદર: જાપાનમાં બાળકોનો જન્મ દર ઘણો ઓછો છે. 2024માં માત્ર 6.86 લાખ બાળકો જન્મ્યા, જે 1899 પછીનો સૌથી ઓછો આંકડો છે. જન્મદર 1.3 છે, જ્યારે વસ્તી સ્થિર રાખવા 2.1 હોવો જોઈએ. યુવાનો લગ્ન અને બાળકો નથી ઈચ્છતા, કારણ કે તેઓ કારકિર્દી અને ખર્ચાળ જીવન પર ધ્યાન આપે છે.
2. વૃદ્ધ વસ્તી: જાપાનની 28% વસ્તી 65 વર્ષથી વધુ છે. 2070 સુધીમાં આ 40% થઈ શકે છે. વૃદ્ધોના મૃત્યુ કે વૃદ્ધાશ્રમમાં જવાથી ઘરો ખાલી રહે છે.
3. શહેરો તરફ સ્થળાંતર: યુવાનો નોકરી માટે ટોક્યો, ઓસાકા જેવા શહેરોમાં જાય છે. ગામડાંઓ ખાલી થઈ રહ્યાં છે, અને ત્યાંના ઘરોનો કોઈ ઉપયોગ થતો નથી.
4. કરની નીતિ: જાપાનમાં ખાલી ઘરો પર ઓછો કર લાગે છે, તેથી માલિકો તેને તોડવાને બદલે રાખે છે.
5. ભાવનાત્મક કારણો: ઘણા જાપાનીઓ પૈતૃક ઘરો વેંચવા નથી માગતા, કારણ કે તેમની સાથે યાદો જોડાયેલી હોય છે.
6. અનપ્લાન્ડ અર્બનાઇઝેશન:ઘણી જગ્યાએ નવા હોમ પ્રોજેક્ટ્સ ઉભા થાય છે પણ ખરીદદાર નથી – ખાસ કરીને Tier-2, Tier-3 શહેરોમાં. ભવિષ્યમાં આ ‘જાપાન જેવી ખાલીઘર સ્થિતિ’ને જન્મ આપી શકે છે.
7. વિરાસત સંકટ: જેટલી પેઢીઓ નવા ઘરો માટે લોન લઈને મૂંઝાય છે, એટલા ઘણા જૂના ઘરો વારસામાં મળીને પણ અનમેઇન્ટેન્ડ પડી રહે છે. આ ટ્રેન્ડ મોટી પ્રમાણમાં વિકસી રહ્યો છે.

જાપાનમાં મિલકતના ભાવ

2025ના આંકડા મુજબ (1 યેન = 0.64 રૂપિયા, 1 USD = 84 રૂ):

• શહેરો:
  • ટોક્યોમાં મિલકતના ભાવ 10.8% વધ્યા. એક 2,195 ચોરસ ફૂટનું ઘર 3.6 કરોડ યેન (લગભગ 2.3 કરોડ રૂ)માં વેચાયું. લક્ઝરી ફ્લેટના ભાવ 5-10 કરોડ રૂ સુધી છે.
  • ફુકુઓકા જેવા શહેરોમાં જમીનના ભાવ 9% વધ્યા, એટલે 50 લાખથી 1 કરોડ રૂ.
• ગામડાં:
  • અકિયા ઘરો 42,000 રૂથી ઓછા ભાવે મળે છે, કેટલાક મફતમાં પણ. પરંતુ નવીનીકરણ માટે 8.4 લાખથી 84 લાખ રૂ ખર્ચ થાય છે.
  • યોકોહામામાં એક ઘર 50 લાખ યેન (32 લાખ રૂ)માં વેચાયું, જેમાં 20 લાખ યેન (12.8 લાખ રૂ) નવીનીકરણ થયું.
• રાષ્ટ્રીય: જમીનના ભાવ 2.7% વધ્યા, એટલે સરેરાશ 20-50 લાખ રૂ.

ભારત માટે શા માટે ચિંતા?

જાપાનની સ્થિતિ ભારત માટે ચેતવણી છે, કારણ કે:

1. જન્મદર ઘટી રહ્યો છે: ભારતનો જન્મદર 1970ના 5.7થી ઘટીને 2020માં 2.2 થયો. 2050 સુધીમાં 1.7 થઈ શકે. શહેરોમાં ઓછા બાળકો અને મોડા લગ્નથી ભવિષ્યમાં વસ્તી ઘટી શકે.
2. ગામડાં ખાલી થઈ રહ્યાં: ભારતમાં યુવાનો શહેરોમાં જાય છે, જેનાથી ગામડાંઓમાં ઘરો ખાલી રહે છે. આ સ્થાનિક અર્થતંત્રને નુકસાન કરે છે.
3. આર્થિક જોખમ: જાપાનનું બાંધકામ ઉદ્યોગ મંદીમાં છે. ભારતનું રિયલ એસ્ટેટ પણ વસ્તી ઘટાડાથી અસરગ્રસ્ત થઈ શકે, કારણ કે ઘરોની માંગ ઘટશે.
4. સામાજિક સમસ્યા: ખાલી ઘરો ગામડાંઓમાં એકલતા અને સમુદાયની નબળાઈ વધારે છે, જે ભારતના ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં પણ થઈ શકે.

આની અસરો

• જોખમી ઘરો: ગામડાંના ખાલી ઘરો જર્જરિત થાય છે, જે આગ કે ભૂકંપમાં ખતરો બની શકે.
• અર્થતંત્ર: ખાલી ઘરોથી મિલકતના ભાવ ઘટે છે, અને સ્થાનિક સરકારોને કર ઓછો મળે છે.
• સમાજ: ખાલી ભૂતિયા ગામડાંઓ સમુદાયની એકતા અને સંસ્કૃતિને નુકસાન કરે છે.

ઉકેલ શું છે?

જાપાન આ સમસ્યા માટે ઘણા પ્રયાસ કરી રહ્યું છે:

1. સબસિડી: ગામડાંમાં ઘરોના નવીનીકરણ માટે 12.8 લાખ રૂ સુધીની સહાય મળે છે.
2. વિદેશી ખરીદદાર: વિદેશીઓને ઓછા ભાવે ઘરો વેચાય છે, પણ ભાષા અને કાગળોની સમસ્યા છે.
3. નવો ઉપયોગ: ટોકુશિમામાં ખાલી ઘરોને કલા સ્ટુડિયો અને ગેસ્ટહાઉસ બનાવાયા, જેથી વસ્તી વધી.
4. જન્મદર વધારવો: બાળ ભથ્થું, મફત શિક્ષણ અને માતા-પિતાની રજા જેવી યોજનાઓ ચાલે છે, પણ સફળતા ઓછી છે.

ભારત શું શીખી શકે?

ભારતે આગળનું આયોજન કરવું જોઈએ:

• જન્મદર વધારવો: શહેરોમાં બાળ ઉછેર માટે સહાય આપવી.
• ગામડાંનો વિકાસ: ગામડાંમાં નોકરી અને સુવિધાઓ વધારીને સ્થળાંતર રોકવું.
• બાંધકામ નીતિ: વસ્તી ઘટાડાને ધ્યાનમાં રાખીને ઘરો બાંધવાં.

જાપાનના 90 લાખ ખાલી ઘરો એ ઘટતી વસ્તીનું પરિણામ છે, જે અર્થતંત્ર, સમાજ અને સંસ્કૃતિને નુકસાન કરે છે. ભારતે આમાંથી શીખીને સમયસર પગલાં લેવાં જોઈએ. જાપાનના પ્રયાસો, જેમ કે અકિયા બેંક અને ગામડાંનું પુનર્વસન, આપણા માટે પ્રેરણા બની શકે છે. આવી સમસ્યાઓને ટાળવા માટે આયોજન અને નવા ઉકેલો જરૂરી છે.

આ ખાલી પડેલા ઘરોનો ઉપયોગ કેવી રીતે કરી શકાય?

જાપાન અને ભારત માટે પણ આ અવસ્થાને તકોમાં ફેરવી શકાય છે:

• ટુરિઝમ માટે હોમસ્ટે તરીકે રૂપાંતર:
  ખાલી ઘરોને વિદેશી યાત્રિકો માટે કે સ્થાનિક પ્રવાસીઓ માટે હોમસ્ટે તરીકે વિકસાવવી.
• કાર્યાલય કે કો-વર્કિંગ સ્પેસ:
  ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં શાંતિભર્યું વાતાવરણ હોવાના કારણે ખાલી મકાનોને ડિજિટલ નોમેડ્સ માટે વર્ક સ્પેસ બનાવી શકાય.
• વયસ્ક કે નિવૃત્ત વર્ગ માટે હોમિંગ કોમ્યુનિટીઝ:
  વૃદ્ધોની સંખ્યા બંને દેશોમાં વધી રહી છે. આવા ઘરોમાં રીટાયરમેન્ટ હોમ્સ બનાવી શકાય.

જાપાનમાં મિલકતના ભાવ (રૂપિયામાં)

2025ના આંકડા મુજબ (1 યેન = 0.5976 રૂપિયા) (Forbes):